В 2019 году в эксплуатацию в Петербурге будет введено 190000-200000 кв.м. складской
недвижимости и более 60% из них уже построены под конкретных инвесторов. Что должно
произойти в 2020 году, чтобы спрос был удовлетворен и рынок складской недвижимости
развивался быстрее, предположил руководитель УК «Мультимекс» Андрей Пригульный
(Санкт-Петербург).
В течение года особенно активными были четыре вида арендаторов складской недвижимости
– в авангарде находились ритейлеры и дистрибьюторы, которым потребовалось более 53%
всех свободных площадей, — они делили первое место в течение года, третьими по уровню
спроса (35%) стали производственные предприятия, третьими – фармацевтические и химические
компании. Высокий спрос в течение года привел к тому, что доля свободных площадей стабильно
держалась на уровне 3,5-4%. Уровень арендных ставок на складские площади остается на уровне
450-550 рублей за м2 и они не сильно дифференцируются в зависимости от класса. Поскольку
разрыв небольшой, арендаторы ищут максимально удобные и качественные площади с полным
спектром услуг – и управляющие компании часто выигрывают за счет комплекса услуг
– безопасности, качественных строительных материалов, автоматизации, отмечают в
УК «Мультимекс».
«Мы провели анализ спроса по районам города и определили, что Фрунзенский район
испытывает острый дефицит в складских площадях. Сейчас мы работаем над новым проектом
складского комплекса общей площадью 30 000 кв.м. – это как раз один из самых «ходовых»
объемов. Объект будет сдан в конце 2020 года», — отмечает руководитель УК «Мультимекс»
Андрей Геннадьевич Пригульный.
Еще один проект компания реализует в Ленинградской области, но, по сути, для нужд
Петербурга — в Кировском районе Ленинградской области, в Шлиссельбурге. Там завершается
реновация комплекса зданий бывшей швейной фабрики «Мир», приобретенной «Мультимексом»
год назад, здесь помимо складских есть и производственные помещения.
В компании отмечают, что инвесторы страхуются от рисков и продолжают строить проекты
build-to-suit, которые, хоть и повышают количество качественных складских площадей на
рынке, но практически не меняют уровня вакантных площадей и спроса, поскольку объекты
раскупаются еще до сдачи в эксплуатацию. «Предполагаю, что в следующем году инвесторы
начнут работать в полную силу. Я сужу и по нашим проектам, мы вводим сразу два складских
объекта в следующем году общей площадью более 60 000 кв.м. складских площадей. У многих
инвесторов заявлены очень крупные объемы. Рынок наконец-то «расшевелился». Думаю, что в
2020 году он будет расти на 20-30% быстрее в объемах, потому что спрос на объекты большой
площади от 10 000 м2 остается стабильно высоким. Однако вход для небольших девелоперов на
такой рынок будет затруднен. Просто будет сложно конкурировать по объемам и площадям.
Объекты мелкой нарезки будет сдать значительно сложнее. А те девелоперы, которые в 2020
году введут объекты, в которых можно сдавать по 10 000 м2 и более весь год будут успешными
и будут толкать и качество услуг и ставки аренды вверх. Думаю, мы увидим в 2020 году и рост
ставок, правда, на 3-5%, не более, поскольку крупные арендаторы предъявляют свои требования
и не так гибки в ценовой политике. Рынок останется рынком крупных игроков. Мелким владельцам
складских площадей надо будет подумать о реновации или о продаже площадей», — резюмирует
Андрей Пригульный.
