Чем нашей инициативе «очень симпатична» коллегия верховного суда, так это тем, что
в сфере права недвижимости она последовательно придерживается т.н. принципа внесения:
нет записи в реестре прав на недвижимость — нет права.
Можно заключить договор купли-продажи недвижимой вещи, можно даже его исполнить
(заплатить цену, передать покупателю вещь во владение), но запись о собственности
не внесена на имя покупателя, он право собственности не приобретает.
Есть такая точка зрения, что в отношениях с продавцом покупатель становится
собственником с момента заключения договора.
На наш взгляд, этот взгляд неверный как с точки зрения закона (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ),
так и догмы. Право собственности — это абсолютное право, которое противопоставляется
всем лицам, подчиненным данному правопорядку.
То, что предлагают называть «собственностью покупателя, противопоставимой только
продавцу» под это определение не подпадает. Следовательно, это в принципе не может
быть правом собственности.
Несомненно, продавец не может, ссылаясь на то, что записи о праве собственности
покупателя в реестре нет, совершать в отношении него (покупателя) какие-то действия,
которые ущемили интерес покупателя в приобретении права собственности. Но это
объясняется наличием действующей договорной связи (возникшей из договора
купли-продажи), в силу которой продавец ОБЯЗАН наделить покупателя собственностью.
Ну или принципом объективной добросовестности, в конце концов.
В деле № 305-ЭС20-2700 покупатель, который не стал зарегистрированным собственником
купленной вещи, пошел к продавцу с иском о признании права собственности на предмет
договора. Суды почему-то удовлетворили этот иск, хотя в п. 58 и 59 ПП 10/22 давно
уже сформулирована позиция: иск о признании — это иск о признании СУЩЕСТВУЮЩЕГО к
моменту подачи иска вещного права.
ВС акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, объяснив АСГМ, 9ААС и ФАСМО
в общем-то прописную истину и предложив фактически рассмотреть этот спор как спор о
государственной регистрации перехода права собственности на предмет продажи. Учитывая,
что договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен в 2007 году, в деле
на новом круге ожидаемо возникнет вопрос исковой давности.И это ставит покупателя в
весьма деликатное положение, которое интересно было бы обсудить.
Мы не знаем, как были сформулированы положения договора о сроке обращения в
Росреестр с заявлением. Я думаю, что если специального срока для такого обращения
не было, то к обязанности продавца передать собственность следует применять
десятилетний срок исковой давности как к любой обязанности до востребования
(абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ). Если этот срок пропущен, то нам останется только
пожалеть покупателя и предложить ему ждать истечения приобретательной давности.
Если же срок на обращение в Росреестр в договоре есть, и он пропущен по причинам,
связанным с самим покупателем, то защищать его тем более нет никаких резонов, пусть
опять-таки ждет истечения приобретательной давности. Тем более, что реквизит
добросовестности из ст. 234 ГК фактически дезавуирован сегодня судебной практикой.
Если же срок на обращение есть, и он был пропущен по причинам, связанным
исключительно с продавцом, то его заявление о давности можно пытаться парализовать
п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ о недобросовестном поведение. Но здесь важны именно нюансы дела.
Но в любом случае, делать то, что сделал покупатель в этом деле эк. коллегии
(заявить иск о признании права собственности на предмет продажи, а возражение
об исковой давности отбивать ссылкой на то, что по искам о признании, когда
истец владеет недвижимой вещью, нет исковой давности), нельзя.
Инициатива «Продвижение защиты Права собственности в России».
Автор статьи: Тимур Кобалия, Наталия Скрипкина
